Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес по окончании регистрации, а довольно часто и перед ней, есть сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не разрешает [advert=102]предпринимателям[/advert] купить офис, строение либо земельный надел в собственность.
Заключение контрактов купли-продажи коммерческой недвижимости сейчас — единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, — заключить с хозяином контракт аренды.
Принцип аренды несложен — дайте мне имущество, а я вам заплачу. Но контракт аренды содержит множество нюансов. Запрещено быть спокойным кроме того тогда, в то время, когда арендные отношения оформлены верно и исполняются условия контракта.
Вас смогут выселить, а выплаченная арендная плата перейдет в доход любимого страны, без возможности возврата. Обстоятельств тому две. Первая — несовершенство законодательства.
Вторая — самовольные постройки, растущие как грибы в эру золотых квадратных метров.
Сдачей в аренду самовольной постройки в наши дни вряд ли кого поразишь. Но кроме того верно составленный соглашение аренды для того чтобы сооружения и добросовестное его выполнение сторонами может привести к самым неприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.
Приведем одну из обстановок, с которой автору было нужно столкнуться на практике.
Компания Ромашка имеет в аренде земельный надел, на котором возвела нежилое строение без нужных действий по согласованию его строительства.
После этого начальники ООО Ромашка передали строение в аренду под офис компании Колокольчик. По окончании дискуссии ознакомления договора арендатора и условий аренды с документами на недвижимость стало известно, что строение есть самовольной постройкой, но коммерческое предложение было так весьма интересно для обеих сторон, что начальники компаний решили заключить-таки контракт аренды нежилого строения на срок 11 месяцев.
Контракт был оформлен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого строения. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т. п. Другими словами контракт аренды нежилого строения реально исполнялся — арендатор пользовался нежилым строением, а арендодатель приобретал арендные платежи.
А СДЕЛКА — НЕЗАКОННА… Но с юридической точки зрения эта сделка есть ничтожной по следующим основаниям:
Предусмотренная ст. 219 ГК Российской Федерации регистрация не проводилась, и право собственности у компании Ромашка на возведенное нежилое строение не появилось.
Следовательно, Ромашка не вправе распоряжаться постройкой — среди них и сдавать в аренду.
Появляется вопрос: какие конкретно последствия недействительности ничтожной сделки применимы в данной обстановке и кто может настойчиво попросить их применения?
ПОСЛЕДСТВИЯ Нужно применить нормы ст. 168 ГК Российской Федерации в связи с нормами п. 2 ст.
167 ГК, с последствиями в виде двухсторонней реституции (возвращению каждой стороной второй всего взятого по сделке), так как сделка отвечает в один момент двум условиям. Во-первых, не соответствует требованиям закона либо иных правовых актов (как в разглядываемом случае с ООО Колокольчик и Ромашка).
Во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с целью, заведомо неприятной базам правопорядка.
Возвращаясь к обстановке с организациями Колокольчик и Ромашка, направляться признать, что сдача в аренду нежилого строения — самовольной постройки не дает оснований использовать в данной обстановке нормы ст. 169 ГК Российской Федерации, по причине того, что исчислялись и уплачивались соответствующие налоги по этому контракту и соответственно не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц; эта сделка не влечет за собой какого-либо значительного нарушения национальных либо публичных заинтересованностей.
Социальный нюанс арендных взаимоотношений и состоит как раз в том, что уплачиваются соответствующие налоги.
