Последние два года суды разных регионов захлестнула волна новых видов споров, направленных на выкуп субъектами среднего и малого предпринимательства коммерческой недвижимости и определение цены для того чтобы выкупа. Больше 60% дел решаются в пользу клиентов, а это говорит о том, что суды поднялись на их защиту и гарантируют бизнесу право на получение занимаемых объектов недвижимости со большой скидкой, иногда в два раза снижающую выкупную цена коммерческих помещений.
Не обращая внимания на то, что закон, разрешающий осуществлять выкуп коммерческой недвижимости, получил юридическую силу еще в 2008 году, только в его пятой редакции, начиная с 2013 года, у компаний показалась настоящая возможность приобретения занимаемых ими нежилых помещений — контор, магазинов, мастерских, складов и других.
Необходимо подчеркнуть, что не каждая организация, и не любой коммерческий объект вправе купить. Так, недвижимость возможно передана компании лишь при условии, что та, со своей стороны, занимает и занимала помещение согласно соглашению аренды заключенному до 01 июля 2011 года и не имеет задолженностей по арендной плате и пеням.
Помимо этого, арендуемые помещения должны являться национальной либо муниципальной собственностью, а не личной либо зарубежной. Более того, малому и среднему бизнесу не может быть передана недвижимость, включенная страной либо органами местной власти в особые списки, не разрешающие ее отчуждение.
Приобретение коммерческой собственности вероятно лишь методом выкупа и лишь в соответствии с ее рыночной ценой, определяемой свободными оценочными компаниями в соответствии с законом об оценочной деятельности. направляться знать, что при каждой национальной либо муниципальной структуре действуют «собственные», ранее выбранные и сертифицированные оценочные компании, определяющие выкупную цена объектов недвижимости.
И как показывает статистика, лишь в 2 предложениях из 10 цена на продажу соответствует рыночной.
В любой другой ситуации она неизменно завышена, причем существенно. Размер раздутости стоимостей в большинстве случаев образовывает от 20% до 60%. Обстоятельством тому являются, во-первых, не совсем объективная деятельность оценочных специалистов, определяющих размер выкупа в пользу органов национальной либо муниципальной власти, а во-вторых, игнорирование правильных параметров недвижимости, в то время, когда ее потребительские качества и востребованность на рынке совсем не учитываются либо искажаются.
К примеру, цена нежилых помещений в строении первого этажа может разниться более чем на 30% лишь из-за одной составляющей: вход с основной улицы либо со двора. Но, оценщиками при национальных структурах эти чёрта, иногда, не учитываются.
Не учитываются ими и такие ответственные моменты, напрямую воздействующие на рыночную цену выкупаемых объектов, как этажность: подвал, цоколь, первый этаж либо мансарда – тождественные помещения в них значительно отличаются по потребительскому спросу, а, следовательно, и по цене.
Для выкупа арендуемого помещения достаточно обратиться в соответствующие структуры, заведующие недвижимостью в субъектах федерации, к примеру, в Москве такой есть Департамент муниципального имущества Москвы.
На принятие ответа субъектам малого либо среднего предпринимательства о подписании проекта контракта купли-продажи, или о предложении арендодателю заключить контракт на иных условиях, законодатель выяснил срок – 1 месяц. В установленный период потенциальный клиент обязан решиться и или подписать контракт на приобретение помещения, или отказаться.
Бездействие считается отказом. Наряду с этим я не советую соглашаться на выкуп, в случае если предлагаемая недвижимость оценена существенно выше ее настоящей стоимости.
В этом случае у свободных экспертно-оценочных компаний нужно заказать отчет цены данного объекта и направить хозяину предложение на выкуп занимаемой коммерческой недвижимости по сниженной цене. Повторю, успеть все это нужно за один месяц.
Принципиальный момент: новое предложение о выкупе должно быть оформлено протоколом разногласий и направлено вместе с подписанным предпринимателем контрактом купли-продажи.
Наталия Закхайм: Как приобрести квартиру без денег / Как приобрести недвижимость без вложений
