Cменился собственник

Сменился хозяин — кому платить арендную плату согласно соглашению аренды?

Итак, вы арендуете объект недвижимости. В течение срока действия соглашения случилась смена хозяина недвижимости. Новый хозяин выставляет вам счет на оплату.

С какого именно момента притязания нового хозяина по поводу получения арендной платы являются обоснованными:

с даты госрегистрации перехода права собственности на недвижимость к новому хозяину,
с даты заключения контракта купли-продажи недвижимости либо даты получения клиентом (новым хозяином) объекта недвижимости от продавца (бывшего хозяина) по передаточному акту,
с даты госрегистрации дополнительного соглашения к контракту аренды, закрепляющего случившиеся трансформации (смена стороны, изменение реквизитов арендодателя и т.п.)?

Не обращая внимания на кажущуюся простоту данной ситуации, однозначного ответа на нее нет.

В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет собственный право на получение арендной платы до момента госрегистрации перехода права собственности к новому арендодателю, значительно чаще приводят следующие доводы. Как направляться из статьи 551 ГК Российской Федерации, выполнение сторонами контракта купли-продажи недвижимости до госрегистрации перехода права собственности от продавца к клиенту не есть основанием трансформации их взаимоотношений с третьими лицами.

Иначе, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее госрегистрации, появляется с момента регистрации этого права, в случае если иное не установлено законом. Из этого направляться, что кроме того в случае если соглашение купли-продажи выполнен, и имущество передано новому хозяину (арендодателю), право на получение арендной платы у нового хозяина появится с момента регистрации перехода права собственности от предшествующего арендодателя к новому арендодателю.

В пользу этого подхода свидетельствуют и многие судебные акты.

Но, в судебной практике организован и другой подход.

С момента заключения соглашения продажи нежилых помещений арендодатель потерял право распоряжаться (и а также, сдавать в аренду) отчуждаемыми помещениями, и значит, с этого момента потерял право потребовать уплату арендной платы (Распоряжение 9го ААС N 09АП-27978/2009-ГК от 11.02.10)

Согласимся, что данный подход нельзя признать беспочвенным. Как мы знаем, хозяину в собственности право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. С даты передачи имущества приобретателю владеет ли продавец указанными правомочиями пользования, владения, распоряжения имуществом, переданным во выполнение контракта продажи недвижимости?

Согласно нашей точке зрения, нет.

Что касается третьего подхода, то в соответствии позицией, выработанной ВАС, новый хозяин получает, а ветхий утрачивает право на получение арендной платы независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении соглашения аренды.

Советы:

Менее рискованным будет придерживаться позиции о необходимости уплаты арендных платежей новому хозяину с даты госрегистрации перехода права собственности на арендуемый объект.
При заключении соглашения аренды будет нелишним оговорить данную обстановку, указав метод ее разрешения. Стопроцентной гарантии в суде это не позволит, но еще один аргумент к вашей позиции добавит.
В ситуации, в то время, когда нужно произвести платеж за период до госрегистрации права собственности нового арендодателя, подпишите соглашение (трехстороннее) к контракту аренды, устанавливающее соответствующий порядок. Распространите воздействие этого соглашения на необходимый период.
Заберите со ветхого хозяина письмо, уполномочивающее вас произвести платеж новому хозяину.

Повторимся. Это не обезопасит вас всецело, но может выступать в качестве одного из доводов в вашу пользу при судебного спора.