В. Егоров, Бизнес для всех № 22
Объявление: Надёжная компания заберёт в аренду дырокол! Анекдот
Непременно у [advert=100]предпринимателей[/advert], арендующих помещения, появляется потребность в приведении их в приличный вид. Для этого делается ремонт, обычно по собственному вкусу и усмотрению. Наряду с этим довольно часто забывается, что ремонт не редкость капитальный и текущий.
В зависимости от того, какой ремонт сделал арендатор, вытекают совсем различные налоговые последствия.
Статья 616 Гражданского кодекса РФ определяет, что арендодатель обязан создавать за собственный счет капремонт переданного в аренду имущества, в случае если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами либо соглашением аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, создавать за собственный счет текущий ремонт и нести затраты на содержание имущества, в случае если иное не установлено законом либо соглашением аренды.
Любой ремонт начинается с осмотра. Неспециализированные осмотры строений должны проводиться хозяином два раза в год – весной и в осеннюю пору. При осмотрах направляться контролировать готовность строений либо объектов к эксплуатации, устанавливать количества работ по подготовке к эксплуатации и уточнять количества ремонтных работ по объектам и зданиям.
Результаты осмотров отражаются в документах учета состояния строения либо объекта. В них должны находиться: оценка состояния строения либо его элементов и объекта, распознанные неисправности, места, и сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.
Обобщенные сведения о состоянии строения либо объекта должны каждый год отражаться в его техническом паспорте.
В течение первых двух лет эксплуатации строений по окончании строительства либо капремонта главный подрядчик обязан обеспечивать уровень качества строительных (ремонтно-строительных) работ и за собственный счет ликвидировать допущенные по его вине недоделки и дефекты. В обычных условиях эксплуатации текущие ремонты рекомендуется проводить через 3-5 лет, а капитальные – минимум чрез 15-20.
В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) приведен рекомендуемый список работ по текущему ремонту строений. Это именно те работы, каковые обязан проводить арендатор. Затраты на эти работы относятся в соответствии со статьей 260 НК РФ на затраты, которые связаны с ремонтом арендуемых помещений. Приведем самые популярные из них: заделка трещин, расшивка швов, пересадка и восстановление облицовки отдельных участков площадей кирпичных стен, пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд, утепление промерзающих участков стен в помещениях, устранение сырости, продуваемости и др.
В приложении № 9 приведен список работ, создаваемых при капитальном ремонте. К капремонту относятся: подключение к телефонной сети; установка домофонов, электрических замков; устройство совокупностей противопожарной дымоудаления и автоматики; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений); оборудование чердачных помещений жилых и нежилых строений под эксплуатируемые.
В случае если арендатору пригодится оборудовать к примеру, стоянку для собственных машин либо под офис чердак, то это возможно лишь с разрешения арендодателя.
Уже упоминавшаяся статья 616 ГК Российской Федерации допускает проведения капитального ремонта без согласия арендодателя лишь в том случае, если последний нарушил собственные обязанности по его производству. Тогда арендатор приобретает право по собственному выбору произвести капремонт, предусмотренный контрактом либо вызванный неотложной необходимостью, и взять с арендодателя цена ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы, либо настойчиво попросить соответственного уменьшения арендной платы, а возможно – и возмещения убытков и расторжения договора.
Необходимость необходимого согласия арендодателя подтверждает и статья 623 ГК Российской Федерации. В ней говорится, что при, в то время, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения снятого в аренду имущества, арендатор в праве по окончании прекращения контракта на возмещение цены этих улучшений, в случае если иное не предусмотрено соглашением аренды.
Цена неотделимых улучшений снятого в аренду имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, в случае если иное не предусмотрено законом. Статья 260 НК РФ разрешает включать в затраты затраты на ремонт главных средств, в случае если соглашением между арендодателем и арендатором возмещение указанных затрат арендодателем не предусмотрено.
Учет снятых в аренду главных средств
