Достройкой компании занимаются, в большинстве случаев, нехотя, поскольку восстановление обходится дороже нового строительства. Но в случае если объект находится в сохранности, его достройка – это исполнение простых строительных работ. Новому застройщику необходимо учесть трансформации в законодательстве, устанавливающие изюминки банкротства застройщиков (бывших), каковые завлекали средства участников.
Смена застройщика
Разглядим следующую обстановку. Организация (инвестор-застройщик) согласно решению мирового судьи приобрела долгострой – объект долевого строительства. С участниками заключены контракты на достройку, но имеется и расторгнутые контракты долевого участия.
Как произвести оформление и отразить операции (а также по передаче и строительству объекта участникам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении соглашений? Помимо этого, имеются еще сделки по передаче прав.
По поводу расторгнутых соглашений: условно схема выглядит так.
Участник купил квартиру согласно соглашению долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник реализовывает квартиру через уступку второму лицу – за 1 000 000 руб. и позже это второе лицо расторгает с организацией застройщик и договор ему делается обязан 6 000 000 руб.
Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой приобретён со всеми долгами). Какие конкретно проводки необходимо сделать?
Отражение операций в учете
Компания, получая недостроенный объект для достройки, делается застройщиком.
Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение согласно соглашению купли-продажи незавершенного строительства, и затраты организации на постройку данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по соглашениям долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена цена купленного объекта незавершенного строительства (в сумме, упомянутой в соглашении купли-продажи).
Потом при подрядном методе строительства выполненные принятые застройщиком и подрядчиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в простом порядке:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по контрактам долевого участия»
КРЕДИТ 60
– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).
Расчеты с участниками
В 2011 году закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, завлекавших финансовые средства участников строительства. В частности, был выяснен список сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, что составляется на протяжении делопроизводства о банкротстве застройщика.
|Трансформации в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации внесены законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2011 года.|
Так, в соответствии с статье 201.7 закона № 127-ФЗ, указанный реестр обязан содержать следующие сведения:
– сумму, уплаченную участником строительства застройщику согласно соглашению либо цена переданного застройщику имущества в рублях;
– размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком (недоплаченную согласно соглашению сумму либо цена непереданного имущества);
– сведения о жилом помещении (а также о его площади), являющемся предметом контракта, и сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с контрактом.
Так, получая долгострой со всеми долгами, организация обязана взять реестр требований о передаче жилых помещений. Суммы внесенных участниками средств (в соответствии с реестру) новый застройщик отразит в учете по кредиту счета 76 «Расчеты с кредиторами и разными дебиторами» субсчет «Расчеты с участниками» (или по кредиту счета 86 – по собственному выбору) в корреспонденции со счетом 76 субсчет «Застройщик-банкрот».
На дату оприходования объекта итог от его приобретения (исходя из отражения в учете указанных сведений) вероятнее будет убыточным. Убыток показывают на счете 91 «расходы и Прочие доходы». Проводки наряду с этим будут такие:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по соглашениям долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена цена незавершенного строительства (в сумме, упомянутой в контракте);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с участниками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены суммы, ранее внесенные участниками согласно соглашению.
В случае если участники рассчитались с бывшим застройщиком не всецело, то у нового застройщика смогут показаться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Участник»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с участниками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены недостающие суммы (не внесенные участниками средства).
В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:
ДЕБЕТ 91 субсчет «Другие затраты»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражен убыток от сделки
либо
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 91 «Другие доходы»
– отражена прибыль от сделки (в случае если итог приобретения будет хорошим).
Потом, как сообщено в ситуации, компания заключает с участниками соглашения на достройку.
Наряду с этим в учете делаются следующие записи:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Участник»
КРЕДИТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
– отражена сумма, подлежащая внесению участником согласно соглашению достройки;
ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Участник»
– взята плата согласно соглашению достройки от участника.
Долгострой ЖК «Литвиново Сити (Трубино)» от застройщика ГТ-ТЭС \
