Процесс приобретения жилья в строящемся доме сопряжен с бессчётными рисками. Исходя из этого, перед тем как купить квартиру в новостройке, имеет суть пристально изучить все «подводные камни» — чтобы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов».
Как мы знаем, что на данный момент существует только два законных метода продажи недвижимости в новостройках: заключение контракта долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эти схемы прописаны по большей части документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся зданиях — 214-ФЗ «Об участии граждан в долевой постройке многоквартирных домов».
Оба вида соглашений в большинстве случаев заключаются с застройщиком. Но на практике довольно часто видятся случаи, в то время, когда ближе к середине-финишу строительства дома застройщик реализовал все квартиры в нем. А граждане, каковые купили жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их реализовать – не ждя окончания строительства.
Таких предложений в фактически готовых новостройках видится много. Единственный метод реализовать жилье в таких случаях – заключить так называемый соглашение передачи права требования (цессии).
Порядок заключения контракта цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ. Сущность сделки пребывает в том, что одна сторона (цедент) передает второй (цессионарию) право потребовать выполнения обязательств согласно соглашению долевого участия у застройщика.
Другими словами, благодаря данной форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может реализовать жилье в недостроенном доме.
В соответствии с 214-ФЗ, ДДУ подлежит необходимой госрегистрации. Более того, таковой соглашение считается заключенным с момента таковой регистрации – другими словами, оформления контракта в Росреестре. Соглашение цессии кроме этого обязан проходить необходимую процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ.
Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких передач.
В правовом поле, уступка права требования будет принимать во внимание законной при соблюдении трех условий. Во-первых, на момент передачи застройщик обязан получить от цедента полную цена квартиры, указанную в ДДУ.
В случае если, например, участник заключил соглашение и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования только на основании письменного согласия застройщика. Контракт с переводом долга на цессионария (в соответствие с п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ).
Но большая часть строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что участник обязан взять «добро» на заключение контракта цессии в любом случае.
Во вторых, контракт цессии возможно заключить с момента госрегистрации соглашения долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику заканчивается, а его обязательства считаются выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
В третьих, контракт цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, не разрещаеться переуступать право требования по соглашениям соинвестирования, пилотным другим купли-схемам и договорам продажи, каковые не соответствуют 214-ФЗ.
В суде такие сделки смогут быть обьявлены нелегетимными.
Кстати, право требования возможно переуступить нескольким цессионариям. Но только в том случае, если в будущей квартире как минимум две помещения. Как сообщено в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству возможно, в случае если предмет выполнения этих обязательств делим.
А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой есть лишь та вещь, которую нереально поделить без трансформации функционального назначения. Иначе говоря однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – возможно.
Передача квартиры в новостройке. Передача ДДУ риски. Недвижимость СПб
