Большая часть средних и малых компаний в целях экономии предпочитают снять в аренду, а не брать помещение под офис. Так же поступают и личные [advert=99]предприниматели[/advert].
Задача бухгалтера – верно составить контракт аренды, не потеряв ни одной подробности.
Вопросам аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса. Она содержит особенности и общие положения временного пользования разными видами имущества. Но агенты смогут предусмотреть условия контракта, отличающиеся от перечисленных в кодексе, в случае если в законе не было четкого указания на их непреложность.
Государственная регистрация
Предположим, компания решила снять офис на долгое время. Аренда строений, сооружений и земли на срок не меньше года требует регистрации в Едином национальном реестре прав. Порядок ее оформления прописан в инструкции, утвержденной приказом Министерства Юстиции от 6 августа 2004 года. (Подробнее о государственной регистрации просматривайте в «Столичном бухгалтере» № 10 за 2004 год на странице 58.)
На регистрацию соглашения компания израсходует деньги и время. О методах, каковые окажут помощь избежать волокиты, поведала на семинаре налоговый консультант, кандидат экономических наук Марина Климова.
Во-первых, агенты смогут заключить контракт аренды на 364 дня. Потом возможно оформить другую сделку на очередные 364 дня.
Наряду с этим никто из контролирующих не сможет придраться к тому, что компания продляет арендные отношения, потому, что это будет уже новый соглашение.
Но у этого метода имеется и очевидный минус. С оформлением другого соглашения арендатор теряет преимущественное право перед вторыми желающими снять в аренду это имущество (ст. 621 ГК). Само собой разумеется, данный метод полностью законный. Но контракт, оформленный так пара раз, может привести к налоговой администрации в добросовестности компании.
И контролирующие, вероятнее, придут к вам с ревизией.
Во-вторых, существует возможность заключить контракт аренды на неизвестный срок. Компании применяют данный метод достаточно редко, не смотря на то, что он всецело избавляет контрагентов от необходимости зарегистрировать сделку. Таковой соглашение может функционировать кроме того 30 лет (максимальный срок). Согласно точки зрения г-жи Климовой, о таковой сделке нельзя сказать, словно бы она оформлена на срок более года. А следовательно, и регистрировать ее нет необходимости.
Но это не вечное соглашение. Каждая сторона может расторгнуть его по желанию, предотвратив другого участника сделки по аренде недвижимости за три месяца, а при любом втором объекте аренды за один месяц (ст. 610 ГК).
В-третьих, по словам ведущей семинара, компании смогут «заключить соглашение до события». Другими словами агенты сами определяют событие, до которого будет функционировать соглашение. К примеру, компания приобретает помещение во временное пользование до момента проведения капремонта. Кстати, для расторжения таковой сделки не хватает лишь уведомить о начале капитального ремонта. Арендодатель обязан четко указать, что с наступлением данного события связано прекращение контракта.
Арендная плата
Кроме срока действия и связанной с ним государственной регистрации серьёзным условием соглашения являются арендные платежи. Они состоят в большинстве случаев из затрат на текущий ремонт, амортизационных отчислений и части прибыли.
В случае если компания снимает офис, то в соглашении в обязательном порядке должен быть указан размер арендной платы. В другом случае сделка недействительна (ст. 651 ГК). Запрещено безвозмездно воспользоваться чужой собственностью согласно соглашению аренды.
В противном случае данное соглашение уже будет иметь второе содержание, которое раскрывает контракт безвозмездного пользования.
Кстати, оплата услуг ЖКХ не имеет возможности заменить арендную плату. Расчеты по этим услугам арендатор создаёт в пользу коммунальщиков, а не арендодателя.
Следовательно, агенты должны выяснить в этом случае дополнительную, пускай кроме того минимальную, сумму.
Форму арендной платы определяет арендодатель. Он может выбрать любой из законных вариантов либо скомбинировать их по собственному усмотрению. К примеру, установить фиксированную сумму или выяснить в качестве платы долю произведенных посредством снятого в аренду имущества товаров.
Кроме этого арендатор может сделать одолжения в счет оплаты и другие. В случае если стороны дополнительно не указали соответствующую оговорку в договоре, то поменять механизм расчета либо сумму платежа возможно не чаще одного раза в год (ст.
614 ГК).
Но арендатор в праве потребовать понижения оплаты, в случае если по независящим от него обстоятельствам состояние имущества ухудшилось. Кроме этого он может уменьшить платежи из-за недостатков арендуемых средств.
Помимо этого, нужно своевременно вносить платежи. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть контракт, в случае если арендатор более двух раз подряд опоздает с оплатой (ст. 619 ГК).
Арендная плата учитывается при налогообложении прибыли без ограничений. Но в случае если компании заключили соглашение об аренде с выкупом, то сумма выкупной цене, включенная в платежи, расходом не согласится. Она формирует начальную цена главного средства, а не текущие затраты.
улучшения и Ремонт
Чтобы не было недоразумений по вопросу ремонта имущества, обязанности по его осуществлению должны быть прописаны в контракте. В случае если в соглашении не указано, кто обязан поддерживать объект в обычном состоянии, то текущим ремонтом по умолчанию будет заниматься арендатор.
Именно он отнесет на затраты затраты по эксплуатации, страхованию либо техобслуживанию. Кроме того в случае если какие-то из этих затрат стороны не оговорили в соглашении, то они все равно будут включены в себестоимость. А вот дабы арендодатель обслуживал собственный имущество, это необходимо указать в соглашении.
Капремонт делает арендодатель. Но лишь в случае если в контракте стороны не прописали другие условия (ст. 616 ГК). В принципе, компания может признать затраты по ремонту снятых в аренду главных средств как «другие» в размере фактических затрат.
Это случится в том отчетном периоде, в котором они были сделаны (ст. 260 НК). Но для списания нужно, дабы по условиям контракта арендодатель не возмещал их арендатору. В случае если же, к примеру, главные средства нуждаются в неотложном ремонте, то его может произвести арендатор. И он вправе настойчиво попросить уменьшения арендной платы на сумму ремонтных работ.
Г-жа Климова напомнила, что арендатор не имеет возможности создавать резерв на капремонт забранных во временное пользование объектов. Причем ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете.
Это направляться из ПБУ 6/01 и статьи 324 Налогового кодекса. Дело в том, что резерв создается на собственное имущество.
Кроме этого арендатор может по согласованию с арендодателем либо самостоятельно создавать улучшения, каковые подразделяются на отделимые и неотделимые. Они являются инвестиционные вложения и придают имуществу новые качества.
В бухгалтерском учете арендатор вправе вычислять улучшение отдельным главным средством, завести на него инвентарную карточку и амортизировать. Это относится тех улучшений, каковые компания не планирует передавать арендодателю.
Либо в случае если хозяин не хочет их компенсировать.
В налоговом учете арендатор такого же мнения придерживается отделимое улучшение независимым объектом и включает в состав амортизируемого имущества. В случае если же оно неотделимое, но арендодатель планирует его принять, то компания разглядывает его как работы (услуги), оказанные хозяину.
Арендатор в праве признать затраты по ним в момент подписания акта приемки-передачи. В случае если же арендодатель отказывается компенсировать такое улучшение, то издержки по нему признать запрещено (ст. 270 НК).
Затраты будут произведены за счет собственных средств и не уменьшат базу по [advert=56]налогу на прибыль[/advert]. Помимо этого, арендатор еще заплатит налог на добавленную цена. Налоговое законодательство признает безвозмездную передачу имущества реализацией в целях налогообложения по НДС (ст. 146 НК).
А у арендодателя покажется нежелательный доход, облагаемый налогом на прибыль.
В случае если земля и здание принадлежат арендодателю, то он может выставить арендатору в счет часть земельного налога. Наряду с этим пользователь имущества не должен отказываться от оплаты.
Вправду, данный налог платит обладатель. Но арендатор занимает помещение в этом строении и на данной почва. Следовательно, арендодатель может переложить на него часть налога пропорционально занимаемой площади.
Арендатор сможет признать эти затраты как другие (ст. 264 НК).
Оформление соглашения
Контракт аренды должен быть заключен в письменной форме, в случае если в нем участвует хотя бы одна компания. При передаче объекта аренды нужно оформить акт приемки-передачи (форма ОС-1). В случае если бухгалтер не сможет соблюсти унифицированную форму ОС-1, то передаточный акт станет недействительным. После этого бухгалтер компании, на баланс которой перешел объект, обязан оприходовать главное средство. Наряду с этим инвентарную карточку необходимо завести в любом случае (форма ОС-6). Хранить эти документы по снятым в аренду главным средствам нужно раздельно.
Другими словами такие карточки имеется в один момент у приобретающей и передающей сторон.
В момент возврата имущества арендодателю компания-пользователь образовывает акт выбытия (форма ОС-4). В случае если аренда предусматривает выкуп, то по окончании ее срока арендатор заново образовывает форму ОС-1, но уже на личный объект.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала организатора семинара – группу компаний «Базы Вашего Бизнеса».
Анна АНДРЮЩЕНКО
Стань специалистом
Источник: издание Столичный бухгалтер
Контракт аренды квартиры за 10 мин.. Как не быть одураченным
