И.М. Титова, начальник отдела внутреннего аудита группы компаний «БЭСТ. Управление недвижимым имуществом»
Неспециализированные положения об арендеКак правило, под арендой офиса подразумевается аренда одного либо нескольких помещений в строении, каковые предполагается применять под конторские цели. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится все, что прочно связано с почвой, то имеется объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению нереально, а также строения, сооружения.
Так, отдельное помещение в строении есть недвижимым имуществом.
исполнения договора и Порядок заключения аренды недвижимости регулируется как неспециализированными положениями Гражданского кодекса об аренде, содержащимися в параграфе 1 главы 34 «Аренда», так и правилами параграфа 4, что регламентирует аренду сооружений и зданий. Наряду с этим приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, поскольку они являются особыми по отношению к неспециализированным нормам.
Эти правила всецело используются и при аренде отдельных помещений.
Контракт аренды, как каждая сделка, хотя бы одной из сторон которой есть юрлицо, должна быть заключена в несложной письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
По соглашению аренды арендодатель обязуется дать арендатору имущество за плату во пользование и временное владение либо во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться снятым в аренду имуществом в соответствии с условиями контракта аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, создавать за собственный счет текущий ремонт и нести затраты на содержание имущества, в случае если иное не установлено законом либо соглашением аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В случае если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения снятого в аренду имущества, арендатор в праве по окончании прекращения контракта на возмещение цены этих улучшений, в случае если иное не предусмотрено соглашением аренды (п. 2 ст.
623 ГК РФ).
По соглашению аренды строения либо сооружения арендодатель обязуется передать во пользование и временное владение либо во временное пользование арендатору строение либо сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Передача строения либо сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ).
При прекращении контракта аренды снятое в аренду строение либо сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, вытекающих из передачи строения либо сооружения арендодателем арендатору.
В соответствии с пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса соглашение аренды строения либо сооружения обязан предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы соглашение аренды строения либо сооружения считается незаключенным.
Наряду с этим в случаях, в то время, когда плата за аренду строения либо сооружения установлена в соглашении на единицу площади строения (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору строения либо сооружения (п. 3 ст.
654 ГК РФ).
На практике размер арендной платы при аренде офиса в большинстве случаев устанавливается как раз так: определенная сумма арендной платы в месяц либо в год за квадратный метр.
Регистрация договораВ соответствии со статьей 4 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимым имуществом подлежат необходимой госрегистрации. Это положение содержится и в статье 131 Гражданского кодекса.
Но в пункте 2 статьи 651 кодекса дается уточнение, что контракт аренды строения либо сооружения, осуждённый на срок не меньше года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента таковой регистрации. Так, соглашение аренды, арестант на срок менее года, необходимой регистрации не подлежит.
Это подтверждается и Информационным Письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53.
Учёт льготной аренды, срочный контракт, спецрежим для самозанятых
