Влияние изменений законодательства на учет у технического заказчика

В Градостроительном кодексе РФ недавно показалось определение технического клиента. Отразится ли это на отношениях между заказчиком и застройщиком и на порядке ведения ими бухучёта?

Трансформации в законодательстве

Поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации внесены законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо заглавия «клиент» сейчас употребляется понятие «технический клиент». Технический клиент – физическое (действующее на опытной базе) либо юрлицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п. 22 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ – потом кодекс). Конкретизированы функции техзаказчика. Это:

– заключение соглашений об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, постройке, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их исполнение;

– представление нужных документов и материалов;

– утверждение проектной документации и подписание документов, нужных чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

– осуществление иных функций, предусмотренных кодексом.

Принципиально важно отметить: установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического клиента самостоятельно.

Термин «технический клиент» фигурирует во многих статьях кодекса. К примеру, в пункте 3 статьи 52 сообщено, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капремонт объекта, может являться застройщик или завлекаемое им либо техническим клиентом на основании соглашения физическое либо юрлицо.

Из чего возможно сделать вывод, что иные лица не вправе осуществлять строительство (реконструкцию и т. д.).

Отношения сторон
В определении технического клиента сообщено, что он действует от имени застройщика. Что это указывает? По агентскому контракту агент может функционировать от собственного имени, но за счет принципала или от имени и за счет принципала.

По сделке, идеальной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности появляются конкретно у принципала.

|Эти положения установлены в статье 1005 Гражданского кодекса РФ.|

Сейчас в соглашениях, заключаемых техзаказчиком с третьими лицами в интересах застройщика, должно быть указано, что контракт заключен между застройщиком (от имени которого действует техзаказчик) и третьим лицом.

Бухучёт
Перейдем к порядку учета.

Используемые методы
Ранее общепринятым считалось наличие двух вариантов учета затрат по постройке в зависимости от того, кто ведет этот учет в соответствии с контрактом на исполнение функций клиента.

I. Бухгалтерский учет затрат ведет клиент. В этом случае клиент учитывает затраты на постройку по дебету счета 08 и раздельно на счете 19 накапливает НДС, предъявленный сторонними организациями по работам (услугам, материалам и т. д.), включаемым в цена строительства. При передаче объекта застройщику клиент списывает эти суммы:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 08

– передан застройщику готовый объект;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 19

– передана застройщику сумма «входного» НДС по законченному объекту.

Застройщик со своей стороны делает проводки:

ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 76 субсчет «Клиент»

– принят от клиента объект;

ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Клиент»

– принята от клиента сумма «входного» НДС по законченному объекту.

II. Бухгалтерский учет затрат ведет застройщик. Работы (услуги), принятые клиентом за отчетный период, учитывает у себя на балансе застройщик на основании отчетов клиента.

Клиент не отражает затраты по постройке объекта у себя на балансе (на квитанциях 08 и 19), а при получении от подрядчиков и поставщиков соответствующих первичных документов (накладных, актов выполненных работ и т. п.) фиксирует операцию записью:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с подрядчиками и поставщиками»

– учтены затраты по постройке объекта (включая НДС).

Застройщик на основании отчетов клиента записывает:

ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 76 субсчет «Клиент»

– отражены затраты на постройку;

ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Клиент»

– выделен «входной» НДС по затратам.

Чаще предпочтение отдавалось второму варианту. Потому, что первый вариант, основанный на нормах Положения по бухучёту долговременных инвестиций, утвержденного письмом Министерства финансов России от 30 декабря 1993 г. № 160 (клиент в нем назван застройщиком), порождал последовательность противоречий.

В частности, при первом варианте у клиента на счете учета капитальных вложений (08) формировалась цена строительства, которая после этого отражалась в его балансе в качестве внеоборотных активов. Тогда как в действительности объект незавершенного строительства принадлежал застройщику, потому, что создавался за счет его средств (другими словами имели место агентские отношения).

У застройщика же, напротив, цена незавершенного строительства в балансе никак не отражалась. Так, ведение учета по данной схеме приводило к тому, что бухгалтерская отчетность и клиента, и застройщика выяснялась недостоверной.

Внесенные в кодекс дополнения подтверждают тот факт, что клиент (вернее технический клиент) практически есть агентом. Соответственно, первый вариант противоречит правилам ведения бухгалтерского учета и употребляться не должен.

|Агент не вправе отражать на своем балансе имущество принципала. Это направляться из положений пунктов 1, 2 статьи 1 закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, и из положений пункта 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».|

Корректируем порядок учета
Казалось бы, остается второй вариант, если бы не фраза «от имени застройщика» в определении технического клиента. Дело в том, что этот вариант предполагает заключение клиентом соглашений с третьими лицами от собственного имени, но за счет застройщика (на сегодня эта схема взаимоотношений между застройщиком и заказчиком самый популярна и употребляется на практике практически во всех случаях).

А Градостроительный кодекс Российской Федерации по окончании внесения в него разглядываемых поправок таковой возможности не предусматривает.

Представляется, что нужны официальные разъяснения, не нарушает ли это прав застройщика, вправду ли клиент с момента вступления в силу трансформаций больше не вправе заключать контракты с третьими лицами в интересах застройщика от собственного имени.

И в случае если это так, то как должны поступить застройщик и заказчик , если действующий между ними соглашение на исполнение функций клиента предусматривает заключение клиентом соглашений с третьими лицами от собственного имени? А таких случаев, повторим, большая часть.

И что угрожает застройщику и заказчику, если они не последуют снова введенным нормам?

С формальной точки зрения до 29 ноября 2011 года (начала действия закона № 337-ФЗ, за исключением отдельных его положений) необходимо было внести соответствующие трансформации в соглашение на исполнение функций клиента. И с этого момента техзаказчику следовало заключать контракты с третьими лицами от имени застройщика.

Какой должна быть модель учета у застройщика и у технического клиента? Для определенности напомним, что агенты вправе самостоятельно рассчитываться с поставщиками товаров, работ, одолжений. Из этого и будем исходить.

Дабы не нарушать требования о своевременном отражении в учете хозяйственных операций (п. 5 ст. 8 закона № 129-ФЗ), технический заказчик и застройщик должны так организовать собственные взаимоотношения, дабы первый имел возможность вовремя отражать в учете появляющиеся у него права и обязанности.

Иными словами, техзаказчик обязан своевременно воображать застройщику все нужные для этого документы.

Возможно порекомендовать составление соответствующего отчета с приложением к нему оригиналов документов, взятых от третьих лиц (соглашений, актов выполненных работ, накладных, квитанций-фактур и т. п.), и заверенных копий документов, подтверждающих произведенную оплату. Делать это техзаказчик обязан не реже чем один раз в тридцать дней.

Тут направляться учитывать, что права и обязанности по сделкам, идеальным техническим клиентом в интересах застройщика, появляются у последнего не на основании отчетов техзаказчика, а на основании подписанных им от имени застройщика контрактов, актов и т. д. И на основании документов, подтверждающих произведенную оплату.

В этом случае перечисление техзаказчиком денег третьим лицам направляться разглядывать как выполнение поручения застройщика согласно расчетам с указанными лицами.

Продемонстрируем, как отразить операции при, в то время, когда технический клиент заключает контракты с третьими лицами от имени застройщика и наряду с этим самостоятельно создаёт с ними расчеты.

Пример.
Застройщик перечислил техническому клиенту для расчетов со сторонними организациями 1 000 000 руб.

Техзаказчик заплатил задаток ООО «Подряд-1» в сумме 600 000 руб. и принял работы от ООО «Подряд-2» на сумму 500 000 руб. (а также НДС – 76 271,19 руб.). Учетные записи будут следующие.

У застройщика:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Клиент»
КРЕДИТ 51

– 1 000 000 руб. – перечислены финансовые средства техническому клиенту для расчетов с третьими лицами;

ДЕБЕТ 60 (76) субсчет «Подряд-1»
КРЕДИТ 76 субсчет «Клиент»

– 600 000 руб. – отражена произведенная техзаказчиком оплата;

ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»

– 423 728,81 руб. (500 000 – 76 271,19) – учтена цена выполненных работ;

ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»

– 76 271,19 руб. – выделен «входной» налог на добавленную цена по выполненным работам.

У технического клиента:

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик»

– 1 000 000 руб. – взяты от застройщика финансовые средства для расчетов с третьими лицами;