ВСЕ, КТО Неизменно СЛЕДИТ ЗА ОТЧЕТАМИ БОЛЬШИХ КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ, Точно ПОДМЕЧАЛИ, ЧТО ПО Последовательности Главных ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЦИФРЫ Значительно ОТЛИЧАЮТСЯ. Иногда ЧУТЬ ЛИ НЕ В два раза.
Досадные неточности? Нет, системная неприятность. В сегменте недвижимости очень важны базисные показатели. В случае если эти недостоверны, риски возрастают. Главными показателями для того чтобы рода являются количества поглощения площадей за определенный период времени, уровень ввода коммерческих площадей в уровень и эксплуатацию свободных площадей на рынке.
Эти базисные индикаторы у консультантов именно и не совпадают.
Чтобы выяснить природу феномена, обратимся к истории. Лет шесть назад пятерка ведущих консультантов в сфере коммерческой недвижимости объединилась в организацию называющиеся Столичный исследовательский форум, что и начал снабжать рынок информацией о том, сколько квадратных метров контор, складов и торговых помещений выстроено в том либо другом году, и — какая часть этого количества была поглощена (приобретена либо снята в аренду) и какое количество процентов площадей пустует.
Но эти этих компаний не отражают полную картину рынка. Во-первых, в собственных отчетах они не учитывают сделки, каковые совершались или вовсе без консультантов, или при участии игроков, по историческим обстоятельствам не вошедших в «круг избранных»: некоторых больших игроков просто не было тогда в Российской Федерации.
Выпали из неспециализированных сводок сделки как последовательности больших, так и десятков небольших компаний, и прямые сделки, каковые в сумме смогут составить еще около 40% от общего объема сделок, заключенных на рынке. Так, значительная часть столичного рынка просто не попадает в поле внимания консультантов «пятерки».
Во-вторых, многие аналитики осознанно искажают статистику рынка, включая в отчеты сделки по продлению уже заключенных контрактов аренды, для чего кроме этого привлекаются консультанты и брокеры. К примеру, в кризис высокой популярностью пользовалась услуга по ведению с собственниками переговоров о понижении ставки аренды либо продлении контракта на новых условиях.
По сути, благодаря таких сделок настоящего перемещения на рынке не происходит. Но иные консультанты в погоне за результатами учитывают и эти сделки в собственных отчетах.
Набирается их приблизительно 20%, что очень сильно искажает статистику.
В-третьих, кое-какие консультанты, мягко говоря, неэтично приписывают себе сделки, к каким не имели никакого отношения. К примеру, лишь по результатам 2010 года я видел в отчетах множество таких приписок, суммарно составляющих более 400 тысяч кв. м. Приобретение фондом «РВМ Капитал» бизнес-центра «Домников», состоявшееся напрямую между продавцом и покупателем, но записанное в число «собственных» сделок одним из консультантов, — хороший тому пример.
Особенно довольно часто нечистоплотные консультанты приписывают себе сделки, каковые проводились вовсе без них (либо они делали только вспомогательные функции). При таких условиях одинаковая сделка может попасть в отчеты кроме того нескольких компаний.
Наконец, многие консультанты не желают проводить линии между сделками по приобретению коммерческой недвижимости инвестиционными сделками и конечными пользователями, в то время, когда инвестор берёт актив вместе с арендаторами и развивает уже существующий арендный бизнес.
Все это идет во вред как девелоперам, так и приобретателям коммерческой недвижимости. К примеру, в случае если с учетом всех приписок, задвоенностей и неверных подсчетов количество сделок аренды составил на бумаге 1 млн кв. м, а на практике не превысил 500 тысяч кв. м, то это формирует заведомо искаженную картину, на основании которой нельзя принимать важные бизнес-ответа.
Обучаемся вычислять от 1 до 10 с Черепашкой. Цифры и Цвета для малышей. Детские игрушки. Паровозик Олли
