Признанные способы оценки действующих фирм пали жертвой кризиса: обладателей активов, «забывающих» об элементарных правилах вычитания и сложения, с каждым днем делается все больше.
Во время бурного роста цен на коммерческую недвижимость ведение производственного бизнеса на собственных площадях в ближайшем Подмосковье и Москве, а также в некоторых больших городах фактически утратило экономический суть. Доход, генерируемый такими производствами, появился ниже выручки от очевидной сдачи квадратных метров в аренду.
Но сейчас картина поменялась с точностью до напротив. Банки начали выбрасывать на рынок объекты, доставшиеся им в виде залогов по проблемным кредитам. Как следствие, цены на недвижимость упали, а ликвидность действующего бизнеса опять начинает определяться его свойством генерировать доход.
Не просто так обладатели пустующих помещений все чаще пробуют организовать хоть какой-нибудь бизнес, дабы реализовать его вместе с недвижимостью. Но для выхода на устойчивые показатели доходности требуется время, а деньги необходимы прямо на данный момент.
В попытке поднять цена объектов «на бумаге» обладатели активов прибегают к самым разнообразным уловкам.
Одна из самых распространенных попыток «арифметического» повышения цены выставляемых на продажу объектов сводится к несложному сложению рыночной цене строений со ценой земельных участков, на которых они находятся. С математикой в таких случаях все оказывается, в большинстве случаев, в порядке.
Но вот методика расчета цены в рамках прекрасно известного затратного подхода — хромает. Во-первых, в ходе оценки объектов недвижимости направляться учитывать только цена свободной (незастроенной) территории. Во-вторых, цена свободного участка в настоящих сделках ни при каких обстоятельствах не выводится «по аналогии», а вычисляется в рамках достаточно сложного способа «парных продаж», дающего в большинстве случаев куда меньшую итоговую сумму.
Еще одна разновидность «арифметического» метода увеличения цены действующего бизнеса: к цене дисконтированного финансового потока обладатели, не моргнув, пробуют прибавить цена нематериальных активов — так именуемого гудвилла. По сути, клиенту предлагается сложить «литры» с «километрами»!
Цифра, которую возможно взять, применяя способ дисконтирования финансовых потоков в рамках прибыльного подхода, — это и имеется цена бизнеса. Сумма же, полученная в следствии применения способа излишней прибыли в рамках затратного подхода, дает представление только о стоимости нематериального актива.
Прибыльный подход машинально учитывает «гудвилл». В это же время для получения настоящей рыночной цене бизнеса в рамках затратного подхода нужно суммировать цена нематериальных («гудвилл») и материальных активов.
Окончательная цена объекта при таких условиях определяется посредством коэффициентов как средневзвешенная величина между ценой чистых активов и денежного потока общества. Так что «двойной счет», что предлагают вести сейчас многие продавцы готового бизнеса, как минимум некорректен.
В самые запущенных случаях, в то время, когда выставляемый на продажу имущественный комплекс оказывается обременен большими обязательствами перед кредиторами, обладатели пробуют совершить преднамеренную «арифметическую неточность»: сумма долга (пассив в чистом виде, учитываемый в управленческом балансе со знаком «минус») прекрасным образом меняет символ и прибавляется к цене имущественного комплекса! Делается это чтобы не только расплатиться с кредиторами, но и получить на сделке.
Натали \
