на данный момент многие инвесторы разглядывают значительно подешевевшую коммерческую недвижимость как средство вложения свободных денег. Это объяснимо — при хорошем поиске возможно отыскать весьма увлекательные объекты, цена которых на 70% ниже, чем до кризиса.
Непременно стоимости стабилизируются и начнут расти.
Единственное, что на данный момент удерживает инвесторов, — ожидание предстоящего падения стоимостей и стагнация на рынке аренды (доход от аренды возможно маленьким и отложенным во времени из-за продолжительного поиска арендаторов). Некоторым удается преодолеть оба эти фактора: приобретается помещение, которое существенно дешевле сегодняшнего рынка и заселено стабильными арендаторами по хорошим ставкам.
В большинстве случаев, такие предложения делают собственники, которым безотлагательно необходимы деньги. Эта особенность несет в себе повышенные риски.
Дабы обеспечить безопасность вложений в недвижимость во время кризиса, я бы дал совет придерживаться следующих правил:
— Проводить сделку скоро. Во время кризиса существует много факторов, каковые смогут очень плохо отразиться на сделке: давление кредиторов продавца, банкротство либо отзыв лицензии у банка, участившиеся испытания бизнеса со стороны осуществляющих контроль органов и т.п.
Дабы сократить временной лаг, за который эти факторы смогут угрожать вашей сделке, нужно максимально сократить время.
— В контракте купли-продажи фиксировать цену недвижимости в той валюте, которая у вас на руках. В этом случае вы станете защищены от колебаний валютных котировок. Помимо этого, не лишним будет закрепить в контракте ваше право на односторонний отказ от сделки во внесудебном порядке без выплаты каких-либо штрафных санкций, если курс валюты изменится более чем на 20%.
— Предусматривать в соглашении купли-продажи право отказаться от сделки в одностороннем внесудебном порядке, в случае если переход права собственности не был зарегистрирован в течение шести месяцев. По окончании подписания контракта недвижимость возможно арестована по искам кредиторов.
В этом случае вы остаетесь в подвешенном состоянии: сделка не может быть зарегистрирована, и не ясно, будет ли она зарегистрирована когда-либо по большому счету. Наряду с этим вы не имеете возможность искать второй объект, т.к. юридически связаны заключенным соглашением.
— При проведении due diligence приобритаемой недвижимости особенное внимание уделять денежному состоянию продавца, наличию рисков банкротства и характеру взаимоотношений с кредиторами. Неприятности по указанным направлениям смогут привести к блокировке сделки либо к ее последующему оспариванию (особенно в случае если существует риск банкротства).
— Не передавать в качестве аванса (задатка) хоть какое количество-нибудь значительные деньги. Применять вместо аванса (задатка) автоматические инструменты, снабжающие перевод денег в зависимости от наступления определенных событий: банковскую ячейку, аккредитив и т.п.
Сейчас все чаще начали появляться ситуации, в то время, когда продавец, получив от потенциального клиента задаток либо задаток, не имеет возможности его вернуть, т.к. израсходовал, и не может завершить сделку, потому, что активы арестованы по искам кредиторов.
Заключая сделку в новых экономических условиях, каждому своему клиенту советую не забывать золотое правило: бесплатный сыр не редкость лишь в мышеловке. Исходя из этого каждая весьма привлекательная цена разъясняется какими-то особенными обстоятельствами и сложностями.
Подчеркну, что это не предлог отказываться от сделок. Это предлог все весьма шепетильно контролировать, верно оценивать риски и предусматривать максимальные страховки собственных заинтересованностей.
Как не утратить деньги при сделке, Что такое поручитель сервис?
