В Российской Федерации, как и в Америке, галопирующий рост цен на жилье сменился стагнацией. В том месте, за океаном, это обернулось глубоким кризисом на рынке ипотеки.
Наталья Лямина
Геннадий Суворов отрицательно качает головой: «Ожидать какого-либо системного кризиса у нас? Нет. Ипотечный рынок России до тех пор пока через чур мелок и неразвит, в Америке же подавляющая часть населения берёт жилье в долг».
Ему возможно верить. Практически 10 лет Суворов трудился на Уолл-Стрит в наибольших инвестиционных банках Америки — Donaldson, Lufkin Jenrette, Goldman Sachs, UBS Warburg.
Занимаясь математическим моделированием инвестиционных процессов, он досконально изучил тонкости и нюансы ипотечных схем Нового света. Да и сам был простым заемщиком, в то время, когда в том месте, за океаном, брал в долг дом. Не смотря на то, что в принципе, соглашается Геннадий Суворов, для России это ответственный урок.
И разложил по полочкам последствия и причины американского кризиса ипотеки.
ЗАОКЕАНСКОЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ
В Америке в один момент сработали сходу три фактора — понижение цен на недвижимость, рост ставок и ослабление требований к заемщику в конкуренции за него. Это и стало причиной кризису на рынке ипотечного кредитования.
Итак, цены на недвижимость безудержно росли в течение 5 лет. Заемщик брал кредит на жилье, а через год-второй, в то время, когда дом вырастал в цене, перекредитовывался в другом банке и появился в более удачной ситуации. Причем процедура рефинансирования в Америке максимально упрощена, ее возможно осуществить по почте, не входя в банк.
Позже на рынке наступила коррекция — сперва цены на недвижимость остановились, а позже начали понижаться. Это с одной стороны.
КСТАТИ…
В Российской Федерации на 24% выросла задолженность по ипотечному кредиту в течение первых трех месяцев 2007 года
согласно данным ЦБ РФ
Иначе, банки выдавали ипотечные кредиты с плавающей ставкой, которая жестко привязана к рыночной ставке заимствований. Причем кредит, в большинстве случаев, складывался из начального периода с низким процентом и периода плавающей ставки.
Годом ранее проценты по ипотекам быстро пошли вверх. В случае если в прошедшем сезоне ставка начального периода не превышала 4%, то сейчас она образовывает 6%. В то время, когда ставки внезапно встали, заемщики испытали шок, приобретая каждый месяц уведомления о платежах, в которых суммы выплат увеличились в разы.
Бежать перекредитовываться в второй банк, дабы снова взять низкую первичную ставку? Некуда. Ставки выросли везде.
И, наконец, третий значительный фактор. Кризис коснулся лишь рынка так называемых subprime — рискованных кредитов, выданных заемщикам с низким кредитным статусом. По некоторым данным, в прошедшем сезоне количество выданных ипотечных кредитов для ненадежных заемщиков достиг $600 млрд., что образовывает пятую часть всех ипотечных займов.
Конечно, жилищный кредит таким заемщикам обходился на 2-3% дороже, чем благонадежным. Но они все время пользовались льготными условиями перекредитования, рассчитывая на низкую первичную ставку.
А в то время, когда таковой возможности больше не стало, тут и началась череда дефолтов.
Сравнительно не так давно широкую огласку взял случай с 85-летним американцем. Агентство Global Financial, занимающееся ипотечным перекредитованием ненадежных заемщиков, заключило с ним 30-летний кредитный контракт. Подписывая документ, американский пенсионер собирался снизить собственные платежи по существующему ипотечному займу.
Но скоро стало известно, что соглашение с учетом всех платежей и скрытых комиссий требует каждый месяц уплачивать сумму, превышающую месячный доход пожилого человека, что к тому же страдает от старческого слабоумия. Его дочь в надежде оспорить соглашение решила изучить документ и поняла, что к нему прилагаются 5 страниц текста, собранного небольшим шрифтом.
По ее подсчетам, через 3 года отцу каждый месяц нужно будет платить банку в 3 раза солидную сумму.
Из-за чего на рынке недвижимости может повториться кризис 2008 года
